墨尔本的房产可投资吗？
我在墨尔本居住了7年，看了超过150套房子，应该是有资格回答这个问题的。 首先明确一点，任何城市（包括墨尔本）的房地产都是可投资的。 有人可能觉得澳洲房价高不可攀，其实不然。以墨尔本为例，平均房价中位数大概是42万澳币一套（2019年7月数据）。首付30%的话，大概需要12.6万的首付。贷款买的话，每个月房贷还款大概800-900澳币左右（按100万房贷算）。收入门槛大概是在80万以上，才有机会在Melbourne市区买一个3房2卫的房子。如果要在近郊区买，比如Moonee Ponds，Doncaster或者Croydon等，收入要求大概在60-70万。如果在远郊，如Hoppers Crossing，Docklands等等，即使只有50万的收入，也能负担一个3房2卫的房子。 有些人可能会考虑自住。在澳大利亚，自住在买房流程里面属于“home buyers”，要交的印花税是联邦税和州税都最高的一种。相比之下，投机者（investment buyer）只需要交州税，而且如果是新房，很多开发商会有免予征收印花税的政策。另外，新房也有政府补贴。对于首套置业的年轻人来说，只要收入稳定，借贷合理，还贷压力不大。
举个例子：小A和小B同时购买新房，小A作为首次置业者且年收入低于$125000，而小B是二次置业的投资者，虽然两人首付款比例相同都为30%，但是小A的房贷利率为3.79%，30年的贷款期限；小B的利率为4.79%，20年的贷款期限。同样购买一套价值$750000的房产，小B要比小A多还244520澳币的贷款利率。 如果把房贷利率换算成中国的基准利率，4.79%比6.37%还要高。 当然，如果投资失败，小B要多付的利息比小A要多得多——如果房价下跌，甚至跌去一半，小B损失的金额远比小A多。 但是反过来，如果房价上升，小B的升值幅度也要比小A大。 所以归根结底，投资和自住的区别在于税收和房贷利息上。对于大多数普通人来说，自住毕竟成本低许多。 但投资也有投资的益处。例如，对于留学生群体而言，一般毕业后留在国外工作的机会比较大，此时投资房产可以作为固定资产，在移民时作为一个加分项。 而且在澳大利亚，不同城市的房地产市场走势是不同的。以今年为例，由于墨尔本新增人口较多，住房需求增大，加上交通建设（地铁）利好消息不断，房价一路上涨。相反，悉尼的住房供应远远大于需求，房价一直在低位徘徊。所以聪明的投资人会根据市场的供需关系去买。